Steeds meer winkelcentra hebben te maken met leegstand als gevolg van veranderend consumentengedrag, met de groei van online winkelen als voornaamste oorzaak. T1 Tallinn in Estland laat zien hoe je kansen kunt benutten om sport en bewegen aan retail te koppelen. De accommodatie is ontwikkeld van een traditioneel winkelcentrum tot een multifunctionele plek, waar sport een prominente rol speelt.
Serie over Europese multifunctionele sporthallen
In deze serie van vijf praktijkvoorbeelden staan innovatief multifunctioneel gebruik en exploitatie van sporthallen centraal. Elk voorbeeld heeft zijn eigen unieke kenmerken. Samen bieden deze voorbeelden waardevolle lessen voor ontwerpers, beheerders en beleidsmakers in Nederland.
- Deel 1: Vejen
- Deel 2: Uppsala
- Deel 3: Boedapest
- Deel 4: Tallinn
Deze serie wordt aangevuld.
Waarom was een nieuwe koers nodig voor T1 Tallinn?
Toen T1 Tallinn begin 2022 werd overgenomen, bevond het winkelcentrum zich in zwaar weer. Dagelijks bezochten ongeveer 5.000 mensen dit centrum en meer dan 60% van de commerciële ruimtes stond leeg. Het winkelcentrum had zijn aantrekkingskracht grotendeels verloren en was niet langer een bestemming waar mensen graag naartoe gingen. Voor de nieuwe eigenaar werd al snel duidelijk dat een traditionele retailstrategie geen toekomst had. Er was behoefte aan functies die mensen structureel naar T1 trekken, zoals sport en vrijetijdsactiviteiten die zorgen voor dagelijks gebruik. Daarom werd gekozen voor een ingrijpende herontwikkeling. Sportclubs werden uitgedaagd om zich te vestigen op de derde etage van T1 Tallinn.
Hoe was sport onderdeel van de herontwikkeling?
Een kernkeuze in de herontwikkeling van T1 Tallinn was het centraal stellen van sport. De volledige derde verdieping werd ingericht als sportzone, met circa 16.000 vierkante meter aan sportruimte. In plaats van sport te verstoppen, is die bewust zichtbaar gemaakt. Glazen wanden zorgen ervoor dat beweging en activiteit onderdeel worden van de beleving van T1. Bij de selectie van sportclubs is bewust gekeken naar een divers aanbod aan sporten en naar de levensvatbaarheid van de organisaties, zodat clubs zich duurzaam kunnen ontwikkelen binnen het centrum. Binnen T1 kunnen mensen onder meer biljarten, boksen, capoeira doen, dansen, fitness, schaken, schermen, squashen en worstelen. Ook kunnen sportclubs ook een rol spelen in het conferentieprogramma van T1, bijvoorbeeld door clinics of demonstraties te verzorgen tijdens zakelijke evenementen.
De huidige dertig sportclubs worden niet gezien als gewone huurders. Hun huurprijzen liggen aanzienlijk lager dan die van reguliere winkels. De reden is eenvoudig: sport zorgt voor een constante stroom bezoekers. Daarmee fungeert sport als aanjager van gebruik en beleving in het hele gebouw. Momenteel is er een wachtlijst van sportclubs die zich ook in T1 Tallinn willen vestigen.
Zo werkt dit sportconcept in een winkelcentrum
Sport in T1 Tallinn is een logisch onderdeel van een groter geheel. Doordat meerdere sportdisciplines op één plek zijn samengebracht, ontstaat een aantrekkelijk aanbod voor verschillende doelgroepen. Gezinnen hoeven niet meer door de stad te reizen voor trainingen en lessen, maar kunnen activiteiten combineren binnen één gebouw. Voor ouders betekent dit minder logistieke druk, voor kinderen en jongeren een veilige en herkenbare omgeving en voor het centrum een structureel bezoekersaantal. Sport creëert herhaling, emotie en binding. Precies de elementen die in veel traditionele winkelcentra ontbreken. Daarmee verschuift T1 van een plek om iets te kopen naar een plek om tijd door te brengen. Voor sportclubs betekent deze zichtbaarheid de kans op een grotere instroom van nieuwe sporters en een breder bereik dan op een traditionele sportlocatie. De gangen en horeca op verschillende verdiepingen zijn informele ontmoetingsplekken voor sporters, bezoekers en ouders.
Hoe versterken sport, retail en andere functies elkaar?
T1 Tallinn ontwikkelt zich nadrukkelijk als multifunctioneel stedelijk centrum. Naast sport en winkels bevinden zich er horeca, entertainment, conferenties en een groot aantal kantoorruimtes. Die mix zorgt ervoor dat het gebouw gedurende de dag en avond wordt gebruikt. Het centrum is eigendom van een internationale investeringsmaatschappij die de verschillende ruimtes verhuurt, onder meer aan de sportclubs. Daarmee opereren de sportclubs in een volledig private omgeving, zonder directe rol van de gemeente.
De sportclubs zijn grotendeels 24/7 toegankelijk, terwijl winkels en horeca eigen tijden hebben. Daardoor ontstaat geen piekgebruik, maar een continue stroom van bezoekers. Zoals deze Estse aanpak laat zien, ligt de kracht niet in één functie, maar in de samenhang tussen functies.
Welke rol speelt communityvorming in T1 Tallinn?
Volgens de directie is sport in T1 Tallinn vooral een middel voor binding. Sporters komen wekelijks terug, ontmoeten elkaar en voelen zich onderdeel van een vaste plek. Die groeiende betrokkenheid is ook zichtbaar in de bezoekersaantallen. Inmiddels verwelkomt T1 Tallinn ongeveer 14.000 mensen per dag. Een illustratief voorbeeld is de ontwikkeling van de biljartsport in Estland. Dankzij sterke partners en internationale competities groeide deze sport uit tot een professioneel georganiseerde discipline, waarvoor T1 Tallinn een hoogwaardige locatie biedt en waarmee zowel de sport als het centrum een nieuw publiek aantrekt. Daarmee laat T1 zien dat sport structureel waarde toevoegt aan een gebouw en zijn gemeenschap.
Hoe ontwikkelt T1 Tallinn zich richting de toekomst?
In T1 Tallinn wordt leegstand gezien als een kans voor nieuwe functies, waaronder sport. Een beperkte leegstand van ongeveer 5% wordt daarom bewust als gezond beschouwd, omdat dit ruimte laat om in te spelen op nieuwe concepten en veranderende behoeften. De investeringsmaatschappij blijft in het centrum investeren in infrastructuur, sportaanbod en de kwaliteit van huurders. Zo wordt op de derde verdieping, naast de bestaande sportclubs, een grootschalige wellnessfaciliteit, gecombineerd met fitness, ontwikkeld met uitzicht over de stad. Daarmee wordt een nieuwe doelgroep aangesproken en ontstaat er nog meer activiteit en levendigheid rondom de sportzone.
Wat kunnen steden leren van T1 Tallinn?
T1 Tallinn laat zien dat sport een krachtige motor kan zijn in stedelijke transformatie. Niet als doel op zich, maar als verbindend element tussen werken, winkelen, ontmoeten en ontspannen. Door sport zichtbaar en toegankelijk te maken, ontstaat een plek waar mensen graag en vaak terugkomen. Deze manier van denken laat bovendien zien dat bestaande stedelijke gebouwen, zoals winkelcentra, ook een oplossing kunnen bieden voor het groeiende ruimtevraagstuk van sportclubs.
Voor gemeenten, (project)ontwikkelaars en exploitanten is dit een relevant voorbeeld. Het laat zien dat leegstaande winkelcentra niet hoeven te verdwijnen, maar kunnen uitgroeien tot multifunctionele ontmoetingsplekken. Maar alleen als sport, ruimte en exploitatie vanaf het begin als één samenhangend geheel worden benaderd. Sport kan daarbij fungeren als motor die gebouwen opnieuw tot leven brengt en zorgt voor een constante stroom van bezoekers en activiteit.
Meer lezen
Lees meer op de website van T1 Tallinn.
