Duurzame meerwaarde van een multifunctionele sportaccommodatie in Uithoorn

De Scheg

De gemeente Uithoorn heeft sinds november 2022 een nieuwe MFA. De Scheg bestaat uit een sporthal, sportcafé, kinderdagverblijf en een buurtcentrum. Het gebouw dient als vervanging voor de oude Scheg, die uit 1973 stamde. Ook buurtcentrum ’t Buurtnest en het kinderdagverblijf waren dringend aan nieuwe huisvesting toe. De gemeente exploiteert de MFA. Wel is voor het horecadeel een externe exploitant aangetrokken. 

Privatisering en deprivatisering

De exploitatie van de oude Scheg bezorgde de gemeente de nodige kopzorgen. “In de jaren tachtig van de vorige eeuw was het de trend om te privatiseren”, vertelt Frank Gerritsen, projectleider wonen en werken bij de gemeente Uithoorn. “Gemeenten moesten zich herbezinnen op hun kerntaken en daar hoorde sport niet bij. Vandaar dat wij toen hebben besloten om De Scheg te privatiseren. Na een aantal jaren bleek dat de exploitant er te veel op toe moest leggen. Hij klopte bij de gemeente aan, die vervolgens de exploitatie weer overnam. Je hebt als gemeente een zorgplicht voor het gymonderwijs en voor de georganiseerde sport in je gemeente.”

Opnieuw barstte de discussie los over de exploitatie van de verouderde Scheg, met oplopende onderhouds- en beheerkosten die zwaar op de begroting drukten. “Het rendabel maken van een sportaccommodatie is erg lastig. Moet je dat als gemeente wel willen? We hebben toen opnieuw de exploitatie uit handen gegeven aan Optisport. Dat heeft ongeveer zes jaar geduurd. Toch ben je dan als gemeente ook niet volledig ontzorgd. Je legt er vaak flink op toe.”

Kwaliteit van sportaanbod

De gemeente heeft met de nieuwe MFA ervoor gekozen het sportdeel weer in eigen hand te nemen, zegt Gerritsen.” Wij vinden dat we de kwaliteit van het sportaanbod als gemeente beter kunnen bewaken. Wij hebben een heel enthousiast team dat zich volledig voor de sport inzet. Voor de horeca hebben we een externe exploitant want je moet als ambtenaar niet achter de bar staan.” 

Edwin Konijn is de gemeentelijke beheerder van de nieuwe MFA en werkte voorheen bij Optisport. Ook hij is blij met de huidige exploitatievorm. “De lijntjes binnen de gemeente zijn veel korter. Als er een probleem is, kun je meteen ingrijpen. Ik denk ook dat wij als beheerdersteam meer oog hebben voor de sporters, omdat we er nauwer bij betrokken zijn. Wij hebben geen winstoogmerk en we zullen alles doen om de kwaliteit van de accommodatie te bewaken.”

Meerwaarde van MFA

De keuze van de gemeente Uithoorn om een multifunctioneel gebouw neer te zetten komt voort uit de wens voor een betere exploitatie. Gerritsen: “We zaten met twee verouderde gebouwen, de sporthal met daarin de kinderopvang en het buurtcentrum. Ook heb je als gemeente een wettelijke taak om gymonderwijs te huisvesten. Hier vlakbij zijn twee scholen die in de oude situatie gebruik maakten van De Scheg voor gymnastiek. Daarvoor moesten we ook nieuwe huisvesting regelen.”

“Ons uitgangspunt was dat het in de exploitatie voordeliger is om al deze functies samen te voegen. Je optimaliseert het gebruik van de accommodatie en je kunt de kosten efficiënter verdelen in vergelijking met een ‘stand alone’ accommodatie. Zeker op het gebied van energiekosten. We hebben in deze MFA veel duurzaamheidsmaatregelen toegepast. We zijn gasloos, hebben een dak vol met zonnepanelen en overal is gebruik gemaakt van hout, tot in de kleedkamers toe. Ook op die manier heeft de MFA een duurzame meerwaarde.”

Natuurlijk en groen

Waar moet je op letten in het traject om tot een MFA te komen? “Je moet alle gebruikers er vanaf het begin bij betrekken”, vindt Gerritsen. “Wij zijn al in de ontwerpfase met iedereen om de tafel gegaan voor alle wensen. We hebben inspraakavonden georganiseerd voor de buurt en de gebruikers. Ze konden kiezen of ze een traditioneel, een modern of een natuurlijk en groen gebouw wilden. De laatste is het geworden. Ook in het Programma van Eisen [PvE] hebben alle gebruikers inspraak gehad. Zo hebben we extra rekening gehouden met de akoestiek-eisen voor de gymleraren en hebben we in de sporthal iets meer uitloopruimte dan strikt vereist.”

“Waar je tegenaan loopt in dit proces is dat je soms in het PvE rekening houdt met eisen van gebruikers, die uiteindelijk niet komen opdagen. We hadden bijvoorbeeld een muziekgezelschap dat gebruik wilde maken van een ruimte op de bovenetage, daar hebben we aanpassingen voor gedaan. Vlak voordat we open gingen, haakten ze af. Dat is heel vervelend. Niet alleen voor de extra eisen die je in het PvE hebt meegenomen, maar ook voor de bezetting. Dat is wel iets om rekening mee te houden als je de contracten afsluit.”

Design & build

“We hadden de tijd mee in dit bouwproces”, zegt projectleider Gerritsen. “We hebben gebouwd volgens het design & build principe, waarbij een aantal risico’s bij de aannemer ligt. Maar in deze tijd van prijsstijgingen van bouwmaterialen en arbeidskosten is dat eigenlijk niet meer haalbaar. Aannemers lopen te veel risico. Dat zou betekenen dat het traditionele bouwproces weer zijn intrede doet. Met alle nadelen van dien voor gemeentelijke opdrachtgevers. Bouwfouten in het voortraject komen dan voor rekening van de gemeente. Daar moet je bij toekomstige bouwprojecten goed naar kijken.”

Verhuur van zalen

“Alleen overdag hebben we nog wel wat ruimte in de sporthal”, vertelt beheerder Konijn. “In de avonduren en in het weekend zitten we praktisch vol. Twee scholen, de kinderopvang en de BSO zijn de vaste gebruikers van de sporthal. Ook hebben we op de bovenverdieping nog vier aparte zalen die we ook verhuren.  Daar zitten dans- en yogaclubs in, vechtsporten, maar ook een kerk en een Hindoestaanse organisatie.”

“Via de website vindjeruimte.nl kan iedereen op de zalen inschrijven”, zegt Gerritsen. “Daarmee hopen we de exploitatie te bevorderen. Ook werken we samen met Videt, een lokale maatschappelijke organisatie die de synergie tussen de bewoners van Uithoorn wil bevorderen. Zij organiseren sport-, cultuur-, en educatieve evenementen. En in de buurtkamer wordt gekaart en zijn er allerlei cursussen. Een andere organisatie – Permens – voetbalt met probleemjongeren in de sporthal.

Samenwerken

“We gaan op exploitatiegebied samenwerken met de horecaondernemer”, vertelt Konijn. “Naast de exploitatie van de sportkantine doet hij in overleg met de gemeente het programmamanagement van de buurtkamer. Zo is hij al begonnen met taallessen voor mensen met een migratieachtergrond. Ook op beheergebied werken we samen. Wij beheren de MFA overdag en de horecaondernemer doet dat in de avonduren. Dat is veel effectiever en daardoor goedkoper.”

Tips

Gerritsen en Konijn hebben onderstaande tips voor realisatie, exploitatie en efficiënt gebruik van een MFA:

• Kijk welk bouwproces het beste past bij de bouw van een MFA
• Ga vroegtijdig in overleg met alle gebruikers
• Organiseer inspraakavonden
• Beschrijf nauwkeurig de wensen en eisen van gebruikers en neem ze mee in het PvE
• Zorg dat je een MFA in de nabijheid van scholen bouwt
• Let goed op ontbindingsvoorwaarden in huurcontracten
• Zorg voor een goede samenwerking met de commerciële exploitant
• Kijk of je met de exploitant kunt samenwerken in het beheer van de MFA, bijvoorbeeld in de avonduren
• Kijk hoe je de exploitant kunt betrekken bij het organiseren van activiteiten in de MFA
• Zoek samenwerking met maatschappelijke organisaties in de gemeente
• Zet een website op voor de verhuur